迷題：行業低迷期仍盈利港資房企穿越“寒冬”后重回內地
“如無意外，2023年應該會是豐收的一年。”恒隆地產陳啟宗在4月初發布的《致股東函》的末尾這樣陳述。2022年對于多數內地房企而言是經營慘淡的一年，甚至部分出險房企還面臨破產的命運。然而，反觀港資開發商則活得相對坦然和從容，恒隆地產、長實集團、新世界發展等多數港資開發商依然保持盈利。那么，港資開發商何以再次穿越市場低谷？在內地房企轉型之際，港資開發商的發展模式又有何可借鑒之處？2022年，恒隆地產、長實集團、新世界發展等多數港資開發商依然保持盈利。圖/IC photo看好內地市場，多家港資開發商擴大投資對于市場走勢，新世界發展執行副主席及行政總裁鄭志剛也頗為樂觀。鄭志剛在3月底召開的業績會上公開表示：“我們預計今年有很大的信心復蘇，2024年財政年度的銷售或者大環境會更好。”他表示，相信最壞的時候已經過去，未來將為股東帶來更多的盈利增長。事實上，新世界發展在去年就已經宣稱加大對內地的投資力度，包括關注收并購市場，并與招商蛇口開啟全面戰略合作。去年第四季度，鄭志剛就曾表態：“內地房地產市場已經見底，將慢慢復蘇，因此新世界將在12個月內向上海、廣州、杭州和深圳等多個內地城市投資共計100億元。”為了方便加大在內地市場的投資，新世界發展還在去年將總部從香港搬遷至廣州。新世界發展執行董事、新世界中國董事兼行政總裁黃少媚也表示：“未來會重點布局粵港澳大灣區和長三角地區，在上海、杭州、深圳的幾個綜合體會爭取在2025年陸續開業、入市，并且會繼續深入舊改項目。”而在“千億港元投資計劃”的宏偉目標下，太古地產在去年逆勢加碼，新進入海南、西安、深圳等地，更是投資約75.6億元攜手上海陸家嘴集團共同開發上海浦東前灘21號地塊。“一半在中國內地，三成在香港。”對于今后的投資計劃，太古地產行政總裁彭國邦在業績會上稱：“計劃投資500億港元在一線城市及新興一線城市，預計未來10年內地物業的總樓面面積增加一倍。”“在別人恐懼的時候貪婪”，不少港資開發商在去年內地房企收縮規模時已經開始大手筆出手拿地。比如，去年嘉里建設斥資133.29億元購入上海市黃浦區核心地塊，瑞安房地產與武漢城建集團聯手以165.27億元底價拿下武昌灣三宗地塊。綜合這些意欲加大內地投資力度的老牌港資開發商，他們的擴張也有不同于內地房企的特征，比如投資方向上偏重一線城市和新一線城市，以自有擴張為主，尚未進行大規模收并購。穿越市場周期，港企業績如何保持穩定？2022年，明顯形成對比的是港企和內地房企業績的差異，尤其是內地房企業績表現“慘淡”。根據Wind數據，截至3月29日，A股123家上市房企中（wind房地產分類）中，有65家房企發布2022年業績預告或業績快報，其中預計凈利潤同比出現下滑的房企有56家，虧損房企達37家，最高預虧金額超百億元房企有5家。而多數港資開發商在去年房地產的低谷期仍然保持了盈利，不僅順利穿越周期，并且具有逆勢抄底的資金實力。比如，早早就公布財報的恒隆地產及恒隆集團2022年度總收入與2021年持平，分別為103.47億港元及109.41億港元；恒隆地產及恒隆集團的股東應占基本純利則分別為41.99億港元及30.02億港元。不僅如此，雖然受到了疫情的沖擊，但是，在內地租賃業務方面，去年恒隆地產及恒隆集團租賃收入均微升1％，分別為57.90億元和61.90億元。而太古地產在2022年實現營業收入138.26億港元，較2021年的163.18億港元下降約15.27%，但其經常性基本溢利為71.76億港元，還略高于2021年的71.43億港元。受到財年不同的影響，新世界發展2023財政年度上半年（2022年7月1日-2022年12月31日），公司錄得綜合收入401.93億港元，比2022財政年度上半年上升13%；基本溢利33.6億港元，股東應占溢利為12.09億港元，同比分別下跌14%及15%。盡管受到去年疫情的影響，新世界上海、沈陽的K11仍然保持有穩定的出租率和物業投資收入。此外，老牌港資開發商長實集團雖然在物業銷售收入方面受到了沖擊，尤其是該公司內地物業銷售收入“腰斬”，但是其通過出售核心資產的方式依然實現股東應占溢利216.83億港元，同比增長2.08%，也印證了其資產優質具有較高的變現周轉能力。綜合港企的業績表現來看，尤其是以商業投資擅長的港資開發商，在2022年業績實現了逆勢增長，也印證了“住宅開發+商業運營”這種雙輪驅動的發展模式更具有抗沖擊能力，且互為補充，也更具有可持續發展的前景。部分港資房企2022年業績數據一覽新京報記者徐倩根據財報數據整理。內地房企轉型參考模式：低杠桿和賺慢錢在經歷過房地產的“至暗時刻”之后，多數活下來的內地開發商“痛定思痛”，決定摒棄原先的“三高”模式，即從高負債、高周轉、高杠桿轉向追求高質量發展。在探索高質量發展的道路上，港資開發商目前已經走出來的路子也具有一定的參考意義，如低負債、慢周轉、重經營，“開發+商業”并行等。事實上，經過金融危機和多次行業周期的洗禮，港資開發商探索形成了“住宅開發+商業運營”綜合發展模式，這樣在開發業務受到沖擊的時候，“賺慢錢”運營收入可以成為“壓艙石”，同時，運營收入也為開發業務提供源源不斷的現金流支持，以擺脫舉債擴張的高杠桿模式。例如，恒隆地產和太古地產2022年收入增長的大頭并非開發業務，而是零售物業租金為主，其中，兩家開發商在2022年租金收入均超過百億港元。同時，港資開發商擅長大盤長周期開發模式，且注重深耕某個區域并非全國化擴張，比如瑞安房地產旗下上海太平橋地塊、瑞虹新城開發周期超過25年，瑞虹新城在去年依然是“日光盤”的代表；2005年瑞安房地產進入武漢市場，耗時16年僅開發了武漢天地和光谷創新天地兩個項目，由于土地紅利和高品質加持，瑞安房地產的毛利率一直穩定在40%以上。此外，港資房企深諳“在別人貪婪時恐懼”的道理，從不盲目拿地，而常常擅長于手握資金以備逆勢抄底。2022年土地市場變冷，當內地房企缺錢拿地之時，港資殺回內地拿地又是再一次逆勢抄底。“他山之石，可以攻玉”，港資開發商的運作模式或許可以給轉型期的內地房企以啟迪。但是，也需要指出的是，港資開發商也面臨著土地紅利逝去、利潤空間收窄、土地儲備不足等發展中的問題，內地開發商如何在借鑒優勢的同時走出適合自己的轉型之路才更為重要。新京報記者 徐倩編輯 楊娟娟 校對 賈寧