迷題：說說契稅那些事之：計稅依據
上篇文章“說說契稅那些事之一：納稅人、征稅范圍及征收管理”，和大家分享了誰需要繳納契稅（納稅人）、哪些行為需要繳納契稅（征稅范圍）及契稅征收管理方面的問題。因契稅的計稅依據屬于契稅的重點內容，所以，本文著重和大家聊聊契稅計稅依據的問題，以饗讀者。這是您在祥順財稅俱樂閱讀的第 17，884篇LAODINGJIESHUI作者簡介《契稅法》第五條規定：契稅的應納稅額按照計稅依據乘以具體適用稅率計算，即應繳契稅=計稅依據×稅率。因此，契稅的計稅依據，實際上就是契稅應該按什么金額繳稅的問題，契稅的計稅依據也是契稅風險的重要來源。《契稅法》的規定根據《契稅法》第四條的規定，契稅的計稅依據如下：1.土地使用權出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。上述規定是針對一般情況下房地權屬轉讓（買賣）計稅依據的規定，即一般情況下，契稅的計稅依據為成交價格。但是，這里的成交價格，應該屬于“廣義”上的成交價格，具體包括以下兩方面的內容：（1）不僅包括以貨幣形式實際支付的價款，還包括以實物及其他經濟利益（比如股權）形式支付的對應價款。（2）不單單是指合同或協議上注明的價格，還包括合同外應支付的各種形式的對應價款。2.土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額。上述規定，屬于契稅的特殊規定，和增值稅及企業所得稅的規定不一致，類似于會計上的凈額結算的概念，即對于房地互換的，按照互換房地的價差確定為該行為應繳契稅的計稅依據。比如：自然人甲和乙準備互換一套住房，甲的住房市場價格100萬元，乙的住房市場價格120萬元，兩者的價差為20萬元，由甲支付給乙。根據規定，甲乙兩人住房互換行為契稅的計稅依據為20萬元，由支付價差的甲繳納契稅，相當于甲用20萬元購買了部分住房。3.土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。根據上述規定，對于房地贈與、獲獎等沒有價格的權屬變動行為，并不會因為沒有價格就不需要繳納契稅，此時，由主管稅務機關參照該房地的市場價格予以核定契稅的應稅價格。根據《國家稅務總局關于契稅納稅服務與征收管理若干事項的公告》（國家稅務總局公告2021年第25號，以下簡稱25號公告）第四條的規定，稅務機關依法核定計稅價格，應參照市場價格，采用房地產價格評估等方法合理確定。另外，納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定核定。即如果納稅人為了少繳契稅，人為的壓低成交價格且沒有正當理由，則主管稅務機關可以依法進行核定。其他政策的規定關于契稅計稅依據的一些具體規定，主要集中在《財政部 稅務總局關于貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第23號，以下簡稱23號公告）第二條，具體如下：1.以劃撥方式取得的土地使用權，經批準改為出讓方式重新取得該土地使用權的，應由該土地使用權人以補繳的土地出讓價款為計稅依據繳納契稅。以劃撥方式取得土地使用權因無計稅價格，因此不需要對承受方征收契稅。依據2020年11月29日最新修訂的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定，劃撥土地改為出讓土地，需要簽訂土地使用權出讓合同，補交土地使用權出讓金，實際上就是重新取得該項土地使用權。因此，這種情況下，應由該土地使用權人以補繳的土地出讓價款為計稅依據繳納契稅。2.先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質改為出讓的，承受方應分別以補繳的土地出讓價款和房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據繳納契稅。這個規定很有意思，首先這里的“承受方”指的是誰？是房地產的受讓方，還是既包括土地出讓的受讓方，又包括房地產的受讓方，簡單的說，這里的“承受方”是一方還是兩方？個人理解，上述規定實際上只有房地產轉讓一道環節，因此，規定中“承受方”只有一方，即為房地產的受讓方。根據上述規定，對于劃撥土地轉為出讓土地后又轉讓房地產的，實際上由房地產受讓方繳納兩道契稅：一道是土地出讓應繳納的契稅（該環節的契稅原本應該由房地產轉讓方繳納），另一道是受讓房地產應繳的契稅。計稅依據分別為補繳的土地出讓價款和房地產權屬轉移合同確定的成交價格。注：上述為個人的理解，實務中，也有人認為，這里的“承受方”包括兩方：原土地受讓方（即房地產轉讓方）和房地產受讓方。對于這個問題，可以咨詢當地主管稅務機關，避免產生爭議。3.先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質未發生改變的，承受方應以房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據繳納契稅。由于劃撥土地性質沒有發生改變，因此不存在對承受劃撥用地征收契稅的問題。因此，根據上述規定，此時僅就承受房地產環節繳納契稅，計稅依據為房地產權屬轉移合同確定的成交價格。4.土地使用權及所附建筑物、構筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物）轉讓的，計稅依據為承受方應交付的總價款。根據上述規定，對于房地一起轉讓的，考慮到房和地轉讓都需要繳納契稅，且房和地的價款可能無法準確劃分，因此按照承受方應交付的總價款征收契稅。即對于房地一起轉讓的，不需要區分房和地的具體價款，按總價款繳納一道契稅即可。5.土地使用權出讓的，計稅依據包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。目前我國國有土地使用權的出讓采取招拍掛制度，所謂招拍掛制度是指根據《土地法》及國土資源部（現為自然資源部）相關規定，對于經營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地，招標、拍賣或掛牌統稱為招拍掛制度。招拍掛制度要求政府以“熟地”出讓土地，所謂“熟地”主要是指經過征地、拆遷和市政基礎設施投入，達到“七通一平”的可直接用于建設的土地。但是，實務中，由于政府資金緊張等原因，會出現以“生地”的方式出讓土地，直接讓房地產企業進行拆遷安置和土地一級整理等工作，生地轉化為熟地后，政府再進行“招拍掛”手續。因此，“生地”方式下，支付的土地出讓金會低于“熟地”方式下支付的土地出讓金，差額部分基本是拆遷補償、安置等費用。根據上述規定，對于土地使用權出讓，不管是“熟地”還是“生地”，受讓方為取得土地付出的各種形式的支出，包括城市基礎設施配套費等政府性基金，統統作為契稅的計稅依據，按規定繳納契稅。6.房屋附屬設施（包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施）與房屋為同一不動產單元的，計稅依據為承受方應交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設施與房屋為不同不動產單元的，計稅依據為轉移合同確定的成交價格，并按當地確定的適用稅率計稅。上述規定是針對房屋附屬設施征收契稅的計稅依據問題。根據《不動產登記暫行條例》第八條規定，不動產以不動產單元為基本單位進行登記，不動產單元具有唯一編碼。因此，如果房屋附屬設施與房屋為同一不動產單元，相當于房屋的組成部分，其計稅依據為承受方應交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率。如果房屋附屬設施與房屋為不同不動產單元的，即該房屋附屬設施為獨立的不動產單元，其計稅依據為成交價格，按當地規定的稅率繳納契稅。7.承受已裝修房屋的，應將包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款。根據上述規定，購買“精裝修”房屋，無論是銷售方單獨收取裝修費用還是將裝修費用作為房屋價款的一部分收取，裝修費用都需要作為契稅的計稅依據。8.土地使用權互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據為零；互換價格不相等的，以其差額為計稅依據，由支付差額的一方繳納契稅。上述規定，實際上是對《契稅法》第四條第二項的進一步明確。對于房地互換，互換價格相等，相當于無差價，計稅依據為零，無需繳納契稅；互換價格不相等，產生了差價，差價作為計稅依據，由支付差價的一方繳納契稅。9.契稅的計稅依據不包括增值稅。上述規定，實際上并不“新鮮”，早在2016年營改增時期，就出臺過相關規定。比如，《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規定：計征契稅的成交價格不含增值稅。另外，總局25號公告，對于契稅計稅依據不包括增值稅的規定做了進一步明確，具體如下：1.土地使用權出售、房屋買賣，承受方計征契稅的成交價格不含增值稅；實際取得增值稅發票的，成交價格以發票上注明的不含稅價格確定。2.土地使用權互換、房屋互換，契稅計稅依據為不含增值稅價格的差額。3.稅務機關核定的契稅計稅價格為不含增值稅價格。注意：根據具體業務情況，分別按照5%的征收率或9%的稅率計算不含增值稅價格。以上是筆者對契稅計稅依據所做的簡要分析，希望能幫助大家更好的理解契稅的計稅依據，繳對契稅，以規避由此導致的稅務風險。另外，在分析時難免存在不足，歡迎大家批評指正。PS：下篇文章“說說契稅那些事之三”將重點解析契稅有哪些稅收優惠，敬請期待！文章來源：祥順財稅俱樂部原創內容，歡迎轉發，請標注來源。