以微見著洞察趨勢客觀行文理性參考太原樓評?| 業內視角413篇/文3996字/閱讀20分導讀太原樓市房企分化持續！上岸春暖墻外夜冷風催！察勢者明趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！太原的樓市，曾經創造了很多傳奇的故事，其中還不乏全國性的轟動，如2010年星河灣開盤49.6億，2018年晉陽湖畔的泰禾金尊府42.9億，2019年綜改區恒大金碧天下開盤20億...如此強勁的樓市號召力成績，引得房企陸續進入太原淘金，除最早的萬達、恒大、富力、綠地、萬科外，太原2015年城改后陸續進入更多的百強房企總量超過三十家！于是看到了土地市場的搶奪大戰，2016年華潤34.6億搶得南內環師大，2017年恒大41億搶得小馬，中國鐵建24.7億搶得省警校地塊...這些畝價都是接近二千萬！很多地產明星經理人都希望來太原來刷經驗值，畢竟樓市奇跡多，面對各種考核，總是能表現突出且遙遙領先，如山西恒大利潤率居高，山西富力的業績貢獻很強...不僅如此，太原的富商充裕，社會融資活躍，關鍵時刻還能給集團輸送穩定的融資支持！這樣不少人在太原混的可謂是面子，里子都有了，成為集團的接班人都有希望！如果發展故事是互相成就，價值共生，那么太原樓市即便歷經風雨，也能穩定前行，然而太原成就了不少房企的掘金之路，但是有些房企可謂是能同富貴不能共患難！于是我們看到了太原樓市的分化格局，一半火焰，一半海水，有些房企甘愿把最初的紅利讓渡出來保障如今的發展，有些房企本就是受命于危難之間，依舊與之前行！面對樓市萎靡，2022年太原出臺36條措施穩樓市降首付，2023年太原首套房利息僅為3.8%，加上購房補貼和契稅減免等多重寬松舉措下，房企表現依舊差異明顯！國央企和優秀民企托舉！樓市如鐵人三項運動，有些房企選手適合在馭車前行，有些房企選手習慣了潛水游泳，在田徑長跑中，逐步讓國央企屬性的均衡性優勢發揮出來！太原樓市中保利，中海，華潤，金茂成為領跑者，山西建投，中國鐵建，國投龍投積極向前，招商蛇口，華僑城，山鋼穩定前行，萬科和龍湖也是樓市托舉的重要力量！從土地市場來看，曾經爭搶不休的場面不見了，地方性國企、央企，為行業提振信心起到積極作用，時至今日這些房企仍然保持地塊研判，可行性分析，產品優化提升！作為土地開發前端的咨詢服務工作者，樓評君始終認為太原樓市需求規模韌性存在的，改善需求是可逐批次激發出來的，行業發展壓力更多來自內部的發展期望值！2023年太原土地成交偏低，僅有金茂和汾東房地產，樓評君土地咨詢中太原比例在大幅降低，但也有新趨勢——核心地段的土地開發關注度在增加，有托舉！2021年山西省國資運營公司出臺《關于規范省屬企業房地產業發展的意見》，明確省屬從事房地主體企業為：山西建投、文旅集團、華艦體育、華遠陸港及交控集團。除了5家主體企業外的省屬企業，不得對未納入整合重組范圍的存量項目追加投資，有關房地產企業及存量商業用地資源，原則上應在一年內通過市場化方式出清。在此契機下，山西建投開始嶄露頭角，在全省開花，并有全國性布局發展，先后布局天津，海口等城市，省內開花省外香的味道，尤其是交付速度上，可謂是一騎絕塵！在民企中，太原龍湖表現優異，作為半路接手的天鉅，以肉眼可見的速度趕超了區域內眾多項目，在市場下行中依舊保持交付品質和服務，實現首個項目龍湖天鉅按期交房，房證同交，穩居西環板塊領跑梯隊！部分民企逾期扎堆扯后腿！與以上優秀的房企不同，不少民企存在掩耳盜鈴，弄虛作假，延期常態，降標坦然，毫無誠意！譬如號稱五星級家的某品牌，價格跳水，交房差勁，精裝令人瞠目結舌。某力房企，也是各種幺蛾子不斷，多個項目延期交付，表演式復工，敘利亞式交工，管前不顧后式的延期開發配套用地，在售熱銷項目也積極靠攏保交樓政策等等...而諸如遠大、紅星、陽光城、當代、融創等品牌的依然難見起色，而房企的票據違約現象也自然也就存在了，這種問題如果不能妥善解決，必然對品牌價值有所反噬！香港萬得通訊社報道，根據上海票交所披露數據顯示，截止2023年03月31日，山西多家企業出現票據違約，涉及地產、汽車、煤炭等行業，逾期余額多達5.8億元。一：太原融創系逾期！山西中融銀豐置業有限公司在中信銀行股份有限公司太原高新支行開戶的承兌票據累計逾期5697.71萬元，逾期余額5665.51萬元。山西融創現代置業有限公司在中信銀行股份有限公司太原高新支行開戶的承兌票據累計逾期1.82億元，逾期余額1.73億元。山西融創基業房地產開發有限公司在中信銀行股份有限公司太原高新支行開戶的承兌票據累計逾期1.57億元，逾期余額1.28億元。山西中融銀豐置業有限公司、山西融創現代置業有限公司、山西融創基業房地產開發有限公司均為融創房地產集團有限公司旗下子公司。即截止2023年03月31日，融創房地產集團在山西至少有3.5億元的票據逾期余額。另外山西融創恒基置業有限公司在中信銀行太原分行營業部開戶的承兌票據累計逾期5587.17萬元，逾期余額4515.89萬元，該公司大股東是中融國際信托有限公司旗下子公司，實際控股人為中國紡織機械集團，隸屬于中國機械工業集團公司。融創和中信總部在北京，故而中信成為大“冤種”！不過融創的資產相對較為優質。二：太原當代系逾期！山西當代沁鑫置業有限公司在中國民生銀行太原親賢北街支行開戶的承兌票據累計逾期1470.0萬元，逾期余額1470.0萬元。山西當代萬興置業有限公司在交通銀行股份有限公司太原雙喜支行開戶的承兌票據累計逾期1673.8萬元，逾期余額1673.8萬元。山西當代綠色置業有限公司在中國民生銀行太原親賢北街支行開戶的承兌票據累計逾期5174.0萬元，逾期余額5074.0萬元。山西當代沁鑫置業有限公司、山西當代萬興置業有限公司、山西當代綠色置業有限公司均為當代置業旗下子公司。即截止2023年03月31日，當代置業在山西至少有8217萬元的票據逾期余額。當代和民生總部也在北京，謝鑫作為當過老板秘書的人，其先知先覺能力應該有的！三：太原恒大系逾期！山西君合房地產開發有限公司在交通銀行太原河西支行開戶的承兌票據累計逾期13.08萬元，逾期余額13.08萬元。晉中恒賓房地產開發有限公司在中國建設銀行山西省晉中市榆次區支行開戶的承兌票據累計逾期23.29萬元，逾期余額23.29萬元。山西嘉盛房地產開發有限公司在華夏銀行太原府西街支行開戶的承兌票據累計逾期438.33萬元，逾期余額438.33萬元。山西蘭花康宇房地產開發有限公司在交通銀行太原河西支行開戶的承兌票據累計逾期106.85萬元，逾期余額106.85萬元。山西君合房地產、晉中恒賓房地產、山西嘉盛房地產、山西蘭花康宇房地產均為恒大集團旗下子公司。即截止2023年03月31日，恒大集團在山西至少有581萬元的票據逾期余額。恒大涉及金額較少，較為分散，建行和交行本身房貸規模較大！四：太原遠大系逾期！山西遠大置業有限責任公司在渤海銀行股份有限公司太原分行開戶的承兌票據累計逾期3623.09萬元，逾期余額2451.52萬元。遠大，你的購物廣場地塊五六，何時開動？五：太原綠地系逾期！山西盛高置地發展有限公司在交通銀行股份有限公司太原雙喜支行開戶的承兌票據累計逾期450.0萬元，逾期余額450.0萬元。六：太原融信系逾期！山西融筑房地產開發有限公司在上海浦東發展銀行股份有限公司太原高新技術產業開發區支行開戶的承兌票據累計逾期2505.65萬元，逾期余額566.18萬元。七：太原本土系逾期！山西田森集團有限公司在中國建設銀行晉中市分行營業部開戶的承兌票據累計逾期8679.65萬元，逾期余額238.27萬元。山西億量房地產開發有限公司在中信銀行股份有限公司太原迎西支行開戶的承兌票據累計逾期519.14萬元，逾期余額441.14萬元。山西億量房產成立于2014年，2016年由陽光城集團山西有限公司持股51%成為大股東，2022年陽光城集團退出，太原福滿堂貿易有限公司成為大股東，為山西匯豐興業集團旗下子公司。山西龍峰房地產集團有限公司在上海浦東發展銀行股份有限公司太原高新技術產業開發區支行開戶的承兌票據累計逾期20.0萬元，逾期余額20.0萬元。太原樓評房企分化觀點：觀點一：國進民退存在的目前太原樓市的格局，國央企存在更強優勢，尤其是太原目前以剛需盤為主力的市場結構中，對工期保障性更高的中海、山西建投、中國鐵建等優勢會更明顯！觀點二：民企也能有春天太原樓市，雖有銷量下跌，但城市的購房需求韌性仍在，只是部分房企擺爛后，購房需求被擠壓到二手房市場中，優秀的民企依舊可領跑！且新晉民企，如鵬飛集團，東泰集團，匯豐集團輕裝上陣，也有發展新機遇！觀點三：合作性項目風險高很多項目，譬如明股實債的模式，比如合作代建的模式，以及大股東話語權優勢不明顯的項目，往往因其觀局操盤的局限性，存在一定的撤資或出走的合作性風險！這種半路夫妻，在市場上行周期時特別甜蜜，譬如太原不少本土房企基本放棄了開發的主業，集中于一級土地整理和融資領域，局限了在特殊時期的擇機而動的可能！觀點四：地產商票融資限制2021年6月央行將商票納入房企債務監管，一定程度規范了房企商票的簽發和承兌，加上企業頻繁違約后，供應商對新票據的接受度下降，大規模的商票融資受到限制。盡管房企商票規模開始下降，但是房企商票逾期給房地產關聯企業帶來的影響仍存在。針對商票違約，2022年11月央行、中國銀行保險監督管理委員會出臺《商業匯票承兌、貼現與再貼現管理辦法》。新規將商票最長付款期限縮短至6個月。未來房企內部信用不可避免地進一步分化，穩健房企仍有優勢，而出險房企既無法新簽發商票，有可能將面臨加速出清，行業發展格局必將存在重塑！文中意見和內容僅供交流使用主業：城市進入/土地推薦/可行性分析產品定位/開發咨詢/企業培訓原創作品 未經授權請勿商用承接省內土地開發調研咨詢服務太原樓評頭條由以下單位特約刊登? Copyright作者：張明圖片：來源網絡 侵刪原創不易，歡迎收藏、點贊、分享□ 更多太原樓評原創熱文□