迷題：楊德龍：多地放開房地產(chǎn)限購對經(jīng)濟復蘇意義重大
市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化后，很多城市開始給房地產(chǎn)限購松綁。去年以來，多地已經(jīng)推出取消限購等措施，尤其最近成都、西安等城市全面取消限購，杭州也逐步放開房地產(chǎn)限購措施，引起了市場更廣泛的關(guān)注，因為這些強一線城市、強二線城市或者新一線城市，他們?nèi)∠拶彵榷€城市取消限購的意義更大。住建部已經(jīng)表示，將房地產(chǎn)調(diào)控政策交給各地方自主制定，為地方政府因地制宜、采取適合當?shù)貙嶋H房地產(chǎn)供求情況的政策打下基礎。尤其是最近多個城市取消限購，市場的預期發(fā)生了一定的改變，投資者信心得到一定程度的提振，市場成交量明顯回升。現(xiàn)在還有6個城市沒有放開，包括北上廣深等一線城市。在二線城市、強二線城市陸續(xù)全面取消限購之后，沒放開的地方放開的可能性大大增加。這增強了投資者向好的預期，因為房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的好轉(zhuǎn)對于經(jīng)濟復蘇意義重大。房地產(chǎn)上游有50多個行業(yè)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回升或者向好預期之后，大家對于經(jīng)濟復蘇的預期勢必也會增強。這不僅會帶來房地產(chǎn)板塊以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)股票的反彈，也會帶來整個市場的回升。所以我們看到，最近資本市場出現(xiàn)上行態(tài)勢，尤其是很多港股內(nèi)房板塊大幅上漲，帶動了市場的人氣，提振了投資者的信心。制定政策應該根據(jù)實際情況進行調(diào)整，現(xiàn)在已經(jīng)到了取消限購的時候。去年年底我發(fā)布了2024年十大預言，明確講到今年會取消房地產(chǎn)銷售端的行政性限制，加大金融對房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度，有效化解房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風險。現(xiàn)在來看正向這個目標一步步邁進。相信在不久的將來，這6個沒放開的城市會逐步地放開，這樣才能適應當前新的形勢。現(xiàn)在房地產(chǎn)對于經(jīng)濟增長有了一定的拖累作用，如果能夠及時取消行政性限制，可以釋放出很多剛性需求。可能二三線城市本身供過于求的情況比較明顯，所以放開后的效果比較短期，但是一線和新一線城市取消限購，吸引力很大：可以吸引外地人置業(yè)，增加一部分需求；還會使得本地的高凈值家庭多買幾套房，拉動新房銷售以及二手房的成交量。而投資者都是追漲殺跌的，一旦房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)，房價出現(xiàn)上行趨勢，會使得一些猶豫觀望的購房人加入買房的隊伍，市場成交量會有效回升。但現(xiàn)在由于大家已經(jīng)認識到，未來人口的增長很難回到以前的狀態(tài)。新市場的數(shù)量下降，人口出現(xiàn)負增長，以及大家對于房地產(chǎn)市場長期上行的預期在改變，所以現(xiàn)在放開不需要擔心像以前一樣出現(xiàn)大量炒房的現(xiàn)象。還需要強調(diào)的是，對于高凈值家庭，買兩套以上的房子，大部分并非為了炒房，而是一種資產(chǎn)配置。因為對于高凈值家庭，即使買幾套房，在他們的家庭資產(chǎn)中占比可能也達不到10%，所以他們買房實際上是為了獲得保值增值，并非為了高拋低吸來做投機，這點一定要糾正大家的認知。而且我一直強調(diào)的觀點就是，在一線城市，房租收益率一般不到2%，而住房按揭的貸款利率接近5%。也就是說，購房者買房后，把它推出到租房市場租給沒有房的人，實際上是一種補貼。因為按揭利率是遠高于租房收益率的，而且放開之后吸引更多的人到大城市買房落戶，這樣也能夠吸引人才、留住人才，因為考慮到一線城市現(xiàn)在房價都比較高，像杭州這些地方的房價也比較高，很多好的房子都要上千萬一套。外地人如果能夠到這些城市買一套上千萬的房子，一定程度上證明已經(jīng)是“人才”了，所以把它作為買房落戶的條件，我覺得是非常好的吸引人才的手段。很多地方都出現(xiàn)了搶人大戰(zhàn)，越早放開的城市越能夠吸引到其他地方的家庭來置業(yè)、落戶，所以未來不排除一些城市推出買房送戶口等措施。我認為根據(jù)目前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，越早放開對城市未來的發(fā)展越有利。杭州全面取消房地產(chǎn)限購，對市場的信號意義更大。因為杭州的房價比較高，而且杭州是新一線城市里面房地產(chǎn)市場最引人注目的，所以這次杭州推出在市區(qū)買房，購房者無需再經(jīng)過嚴格的資格審查程序，實質(zhì)上已經(jīng)全面取消了限購。限購取消后，貸款方面，我相信當?shù)劂y行也會逐步取消限貸。對很多購房者來說，如果僅僅取消限購而不取消限貸，只是有了買房資格，卻無法通過貸款買房，壓力也會很大，像杭州這些城市的房價還是較高，尤其是總價，一般來說，如果不用按揭貸款，買起來還是非常吃力。所以我相信在限購取消之后，限貸以及限售、限價的一系列措施都會相應取消。因為政策調(diào)整要因勢而動，現(xiàn)在形勢已經(jīng)改變，不應該和原來房地產(chǎn)投機客較多的時候相類比。另外，大家也不必過于擔心取消限購后會出現(xiàn)大量的炒房客，炒房的出現(xiàn)是因為當時處于特殊時期，也可以看作是我國房地產(chǎn)對居民儲蓄的虹吸作用特別大的時候，大家對于房價未來上漲的預期特別強烈，所以才會出現(xiàn)炒房團等等。如今支撐房價長期上漲的因素在改變，據(jù)統(tǒng)計，全國范圍內(nèi)保交樓的任務還比較重，現(xiàn)在有大概700萬左右的房子已經(jīng)售出但還沒有交付。有些房企出現(xiàn)了資金鏈的風險，甚至有些已經(jīng)破產(chǎn)，他們賣出去的房子還沒有交到購房人手中，使得大家對于買期房還是沒有信心。由于大部分人是買現(xiàn)房的，所以購房人對房地產(chǎn)的信心距離完全恢復還需要時間。另外，對于房企的金融支持力度一定要加大，因為房地產(chǎn)企業(yè)是建房的主體。現(xiàn)在賣房實際上多數(shù)是消化庫存，近兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年下降，和高點相比，下降超過30%以上，使得未來幾年推出的新樓盤數(shù)量其實較少。而大部分房企，包括一些龍頭房企都出現(xiàn)了資金鏈緊張的情況，如果不加大金融對房企的支持，將來可能會出現(xiàn)更多的房企資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)的風險。未來幾年，房地產(chǎn)的庫存逐步消化之后，甚至可能出現(xiàn)一些核心區(qū)域的住房從供過于求變?yōu)楣┎粦蟮男虑闆r，使得部分房價出現(xiàn)非理性的上漲，影響大家購房的能力。所以我認為，兩步要同時開展。取消房地產(chǎn)限購，在銷售端放開需求；另一方面要支持房企，在供給端加大開發(fā)，推出更多的樓盤，維持供給關(guān)系的平衡。房價在不出現(xiàn)大漲的情況下，能夠滿足居民住好房子、住大房子，改善性住房的需求，也能滿足更多人買首套房的需求。所以我認為政策上要多管齊下，房地產(chǎn)市場才會更加良性發(fā)展，同時要建設多層次的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，例如商品房更加市場化，而政府有條件的情況下，要增加保障房、廉租房的建設，滿足中低收入人群住房需求，讓市場的歸市場，讓保障的歸保障。這樣房地產(chǎn)市場將會有更好的發(fā)展前景，也能提高人民群眾的滿意度以及人民群眾追求美好生活的愿望。我剛剛從美國參加完巴菲特股東大會回來，我認為結(jié)合資本市場給大家講一講多地房地產(chǎn)取消限購的意義非常重大，因為中國居民可以投資的渠道非常單一，除了買房，基本就是買股票基金，所以樓市和股市對于我國經(jīng)濟復蘇意義非常重大。通過取消房地產(chǎn)限購，釋放出更多剛性需求，穩(wěn)定樓市、穩(wěn)定房價能夠帶動上游50多個行業(yè)的恢復，直接帶動經(jīng)濟的回升。尤其是金融加大對于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持之后，房地產(chǎn)企業(yè)就會有更多的資金去拿地、開發(fā)，一方面能化解房地產(chǎn)地方政府債務負擔過重的問題，也就是化債；另一方面又能夠增加房地產(chǎn)市場的有效供給，特別是高品質(zhì)住房的供給。在股市方面，新“國九條”出臺后，建設高質(zhì)量發(fā)展資本市場成為政策的重要方向。我們也看到，政策出臺后，市場的風格也逐步轉(zhuǎn)向業(yè)績好的公司，政府倡導的長期投資、價值投資理念越來越深入人心。一些有退市風險或者被ST風險的績差股和長期不分紅的鐵公雞股票出現(xiàn)了連續(xù)大跌，這也是資本市場走向成熟的表現(xiàn)。我一直推廣巴菲特價值投資理念，就是希望大家能夠改變追漲殺跌的習慣，買一些好的公司與之一起成長。當前從全球來看，歐美日股市均處于歷史最高估值，A股和港股則是經(jīng)過三年的下跌，處于歷史大底的位置。我們也看到，從4月份開始，全球資本已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向，從歐美日股市流出一部分資金進入到港股和A股。港股已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)8個交易日上漲，A股也成功地站上了3,100點整數(shù)關(guān)口，與春節(jié)前相比，市場形勢已經(jīng)大大改善。當然這得益于政策的推動以及國家隊加大了入市力度，徹底扭轉(zhuǎn)市場的下行趨勢從而進入到上行趨勢，而我們現(xiàn)在要做的就是趁勢進攻，推出更多有利于行業(yè)發(fā)展的政策。房地產(chǎn)取消限購實際是一種擴張性的行業(yè)政策，和之前限購來打壓投機、打壓房價相比，在當前經(jīng)濟復蘇力度還比較弱，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了成交量嚴重萎縮的情況之下，意義更加重大。現(xiàn)在雙管齊下，一方面出臺政策來穩(wěn)定樓市，另一方面出政策來提振股市，甚至產(chǎn)生一輪較好的牛市行情，投資者的信心勢必會大幅增長。信心增長之后，大家的銀行存款就會出現(xiàn)搬家，一部分搬到樓市去買房，一部分搬到股市去買股票基金，這會形成一個良好的局面。過去三年銀行儲蓄存款增加了60萬億，現(xiàn)在這些資金急需找到更好的投資機會，畢竟在銀行存款利息較低。只要房價出現(xiàn)企穩(wěn)回升，政策上不斷利好，而且房地產(chǎn)取消限購的力度越來越大直至最終全面取消，這些舉措都會形成正反饋，股市方面也一樣。我一直強調(diào)股市不僅是經(jīng)濟的晴雨表，它反過來也會通過產(chǎn)生財富效應從而提振消費，提振經(jīng)濟。因此當前在政策上的乘勝追擊，在樓市、股市方面出臺的一些支持政策，相信都會助力實現(xiàn)今年5.0%的GDP增長目標以及各行各業(yè)的復蘇，提升居民的收入以及就業(yè)率，也建議大家要保持信心，保持耐心。現(xiàn)在我們可以看到，政策意圖已經(jīng)非常明顯，大家未來在樓市和股市的投資上會產(chǎn)生更強的賺錢效應，更有機會實現(xiàn)財產(chǎn)性收入。（觀點供參考，投資需謹慎，圖源：網(wǎng)絡）